Внесение изменений в генеральный план и ПЗЗ

Бесплатно оценим возможность изменения ПЗЗ и генплана по вашему участку.

Генеральный план и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — два ключевых документа, которые последовательно определяют, что и как можно строить на конкретном участке. Генеральный план задаёт стратегию развития территории на уровне функциональных зон: жильё, производство, рекреация. ПЗЗ детализирует эту стратегию через градостроительные регламенты: виды разрешённого использования, этажность, отступы, плотность застройки.

Если ваш участок оказался в «неподходящей» функциональной зоне или регламенты ПЗЗ блокируют реализацию проекта, то исправление ситуации требует последовательного внесения изменений в один или оба документа. Это комплексная юридическая процедура, которая позволяет привести градостроительные условия в соответствие с требуемым инвестиционным планом.

Оставьте заявку на консультацию

Теперь по порядку:

1. Внесение изменений в

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — градостроительный документ, который определяет, как можно использовать земельный участок.

Процедура внесения изменений в ПЗЗ — единственный законный инструмент для приведения градостроительных регламентов в соответствие с вашими целями и планами на земельный участок.

Что регулируют ПЗЗ

ПЗЗ — это свод правил, состоящий из трех ключевых элементов:

— Карта градостроительного зонирования. Делит всю территорию муниципалитета на зоны (жилые, общественно-деловые, производственные, рекреационные и т.д.) и фиксирует их точные границы.
— Градостроительные регламенты. Определяют для каждой зоны: виды разрешенного использования участков (основные, условно разрешенные, вспомогательные), предельные параметры застройки (этажность, процент застройки, отступы от границ) и ограничения.
— Порядок применения. Устанавливает общие правила для территорий.

Если желаемый вид использования вашего участка не предусмотрен действующими ПЗЗ в качестве основного или условно разрешенного, либо параметры застройки не позволяют реализовать проект — то единственным правильным решением будет внесение изменений в ПЗЗ и ГП.

Когда возможно изменить ПЗЗ

Основания для инициирования процедуры перечислены в ч. 2 ст. 33 ГрК РФ. На практике потребность возникает в следующих случаях:

Участок находится в зоне, которая не соответствует вашему проекту (например, земля под склады расположена в зоне жилой застройки).
Действующий градостроительный регламент не содержит нужного вида разрешенного использования, либо он отнесен к условно разрешенным и требует отдельного получения разрешения.
Требуется изменить предельные параметры (максимальная площадь участка, максимальная высотность, процент застройки и тд.) с целью увеличение технико-экономических показателей (ТЭП).
Границы территориальных зон на карте ПЗЗ не совпадают с фактическими границами участка, что создает правовую неопределенность.
ПЗЗ вступили в противоречие с обновленным генеральным планом муниципалитета после его корректировки.

Процесс смены ПЗЗ

Инициировать внесение изменений в ПЗЗ могут как физические, так и юридические лица, являющиеся правообладателями земельного участка, направив предложение в местный орган по подготовке ПЗЗ (В Москве – Департамент градостроительной политики, в Московской области местная администрация). Процедура в Московской области состоит из следующих этапов:

Градостроительный аудит и подготовка предложения о внесении изменений в ПЗЗ;
Принятие решения об учете предложений в проекте внесения изменений в ПЗЗ;
Разработка проекта внесения изменений в ПЗЗ;
Согласование с центральным исполнительным органом и органом местного самоуправления;
Рассмотрение проекта изменений ПЗЗ на Комиссии по ПЗЗ и одобрение проекта изменений ПЗЗ на Градсовет;
Утверждение Администрацией внесения изменений в ПЗЗ.
Заявление на корректировку сведений о земельном участке в ЕГРН.

Процедура востребована в ситуациях:

Изменение зоны участка. Перевод земли из рекреационной зоны в жилую для строительства многоквартирного дома или коттеджного поселка.
Добавление вида разрешенного использования. Добавление ВРИ под потребности инвестора.
Корректировка параметров. Увеличение максимальной высотности здания в зоне общественно-деловой застройки.
Изменение/добавление условно-разрешенного вида использования. Получение разрешения на вид использования, который уже присутствует в ПЗЗ, но требует отдельной процедуры согласования (например, «гостиничное обслуживание» в общественно-деловой зоне).

Результат

По завершении процедуры заказчик получает утвержденные изменения в ПЗЗ, которые позволяют:

подать заявление о смене вида разрешенного использования участка в ЕГРН;
получить разрешение на строительство в соответствии с новыми параметрами;
повысить рыночную стоимость земельного участка.

Оставьте заявку на консультацию

2. Внесение изменений в генеральный план

Генеральный план — это документ территориального планирования, определяющий функциональное назначение каждой территории и план развития населенного пункта.

За что отвечает генеральный план

В отличие от ПЗЗ, которые имеют прикладной характер, генеральный план устанавливает:

Функциональные зоны. Весь муниципалитет делится на жилые, производственные, общественно-деловые, рекреационные, сельскохозяйственные и другие зоны. Именно функциональная зона определяет, какой тип использования участка принципиально возможен.
Параметры развития территории. Планируемые дороги, инженерные сети, социальные объекты, озеленённые пространства — всё это закладывается в генплане и влияет на потенциал конкретного надела.
Приоритеты муниципальной политики. Генплан отражает долгосрочную стратегию развития города или района, и любые частные инициативы должны в неё вписываться.

Основные положения регулируются ст. 23-25 ГрК РФ.

Процесс внесения изменений в генеральный план

Инициировать изменение генплана вправе правообладатели земельных участков и сама орган местного самоуправления направив предложение в орган местного самоуправления (В Москве – Департамент градостроительной политики, в Московской области местная администрация). Процедура в Московской области состоит из следующих этапов:

Градостроительный аудит и подготовка предложения о внесении изменений в ГП;
Обращение в Мособлархитектуру за выпуском распоряжения о разработке ГП за счет внебюджетных средств;
Разработка проекта внесения изменений в ГП;
Согласование с центральным исполнительным органом и органом местного самоуправления проекта ГП;
Проведение публичных слушаний по проекту изменения ГП и согласование проекта ГП во ФГИС ТП;
Одобрение на Градсовете изменений ГП;
Утверждение Советом депутатов проекта внесения изменений в ГП.

В каких случаях требуется изменение генплана

Функциональное несоответствие. Участок по генплану отнесён к зоне, которая категорически не допускает ваш проект (например, рекреация вместо промышленной застройки).
Изменение границ населённого пункта. Если вы добиваетесь перевода земель из одной категории в другую, часто требуется параллельная корректировка генплана, чтобы включить территорию в границы населённого пункта и задать ей нужную функцию.
Появление нового инвестиционного проекта. Крупный проект, не предусмотренный действующим генпланом, может потребовать создания новой функциональной зоны или корректировки границ существующей.
Приведение в соответствие с фактическим использованием. Если участок давно используется не по генплану, но легализация через другие механизмы невозможна, изменение функциональной зоны становится единственным выходом.

Результат для клиента

Услуги внесение изменений в ГП и ПЗЗ делаются под ключ. По результату клиент получает изменения согласованные в установленном порядке, которые соответствуют целям клиента (Смена ВРИ, добавление/смена УРВИ, изменение ТЭПов и тд).

Оставьте заявку на консультацию

По статистике только у 9% собственников получается самостоятельно и в разумные сроки внести изменения в ПЗЗ и ГП самостоятельно

Самостоятельное прохождение процедуры часто затягивается из-за неполного комплекта обосновывающих материалов, процессуальных ошибок, неправильного взаимодействия на стадии публичных слушаний и незнания внутренних регламентов конкретного муниципалитета.

Привлечение специалистов, работающих с ОМС и ЦИО по внесению изменений в ПЗЗ и ГП позволяет сократить общий срок до разумного минимума и минимизировать риск отклонения предложения.

Оставьте заявку. Пришлите кадастровый номер — бесплатно оценим возможность изменения ПЗЗ и генплана

Чтобы получить предварительную оценку возможности внесения изменений в ПЗЗ и ГП применительно к вашему участку, направьте кадастровый номер и описание планируемого проекта через форму обратной связи. Первичный анализ и консультация выполняются бесплатно.